Opinión

El galimatías del impuesto predial

En Guanajuato, en el Foro Bajío 2019, de valuación, se reconoció la importancia de que los ciudadanos atiendan la obligación de pagar impuestos para contribuir con el gasto público.

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Por: Alejandro Pohls Hernández

El galimatías del impuesto predial

El galimatías del impuesto predial

En Guanajuato, en el Foro Bajío 2019, de valuación, se reconoció la importancia de que los ciudadanos atiendan la obligación de pagar impuestos para contribuir con el gasto público.

Sin embargo, también se expusieron los graves problemas e irregularidades que éstos padecen con el galimatías de los valores catastrales.

La opinión de los exponentes coincidió plenamente con la opinión de un alto funcionario del municipio de León, que decía: “Los valores prediales son un desmadre, permanentemente la gente reclama airada debido a valuaciones de Catastro fuera de la realidad”. 

Y, en efecto, tiene razón el funcionario de marras: Existe cualquier cantidad de fallas, errores y omisiones en los valores catastrales que, en ocasiones, sobrepasan el valor del mercado. 

Y aquí es donde está el problema. El valor catastral se supone al 70% del valor comercial.

Pero, ¿cómo debe el Municipio establecer el valor catastral? Éste se debe fijar mediante un avalúo “in situ” del inmueble por peritos capaces y autorizados por el Catastro municipal. Este avalúo sirve para indicarle a la tesorería local cuánto vale el inmueble y de esa forma saber lo que se cobrará de predial.

Pero, existe otro tipo de valor, el de mercado, el comercial, regido por una serie de principios económicos, como la oferta y la demanda, que se determina mediante un avalúo bancario, realizado por peritos con título profesional de valuador y autorizados por las autoridades bancarias. 

Este valor no debe ser rebasado nunca por el valor catastral; sin embargo, sucede, debido a avalúos mal realizados, y a menudo es mayor porque determinaron el valor desde el escritorio sin conocer siquiera la propiedad.

Como ejemplo de la desproporcionalidad de los incrementos al predial, contrastarían como referencia los 600 millones cobrados en el 2015, contra los 900 millones de 4 años después, en el 2019: un incremento del 66%, con una inflación acumulada de solo el 14%. 

En la actualidad, ante la astringencia económica de recursos para los municipios y los estados, los gobernadores están presionando a los alcaldes para que recauden más impuestos mediante el predial. Ya los municipios se preparan para aumentar sustantivamente el impuesto. 

En León, para el 2020, los regidores del PAN, contra la oposición, aprobaron un incremento de hasta el 28% a 44 colonias. Falta que lo aprueben los diputados.

Según la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato, el impuesto predial debe de fijarse mediante un avalúo a la propiedad. 

Por lo tanto, para establecer ese valor, peritos catastrales calificados deben de realizar el avalúo, “constituyéndose físicamente en el inmueble”.

Pero, por desgracia para el contribuyente, en muchas ocasiones, ni los peritos están calificados ni visitan el inmueble, hacen los avalúos al tanteo desde las oficinas del Catastro.

De acuerdo al fiscalista y especialista en Derecho Público, Rodolfo Alcacio, “Es el valor de la propiedad lo que denota la verdadera capacidad contributiva del causante”. 

Además, agregó que, “de acuerdo a la ley, la propiedad no podrá revaluarse hasta pasados dos años del último ajuste y no antes de ese periodo”.

En Catastro campean la lentitud, las trabas, las cuotas de poder. Por esas razones y la falta de capacidad organizativa, viejos esquemas y vicios, no alcanza a realizar en campo los avalúos que se requieren. 

Para solventar lo anterior, están aplicando tasas diferenciadas, en lugar de ordenar mediante un avalúo la actualización del valor de las propiedades. Es decir, no van a revaluar, pero les aumentan la tasa impositiva.

Lo anterior, grava al ciudadano con una tasa inequitativa, que no tienen referencia al valor de la propiedad, y puede ser hasta tres veces mayor que la normal; así el ciudadano subsidia la ineficiencia del Catastro, de no revaluar puntualmente. 

Lo obligan a pagar hasta el 300% de impuestos de más, lo que equivaldría a que su propiedad hubiese subido en ese mismo tiempo en esa proporción, lo cual es imposible.

“Las tasas diferenciadas para el cobro del predial son una perversidad, rompen con el principio de igualdad y equidad y violentan los Derechos Humanos establecidos en la Constitución y tratados internacionales”, dice el Lic. Francisco Trejo Ortiz.

Los abusos han generado incomodidad, enojo y molestia en los leoneses, que no entienden el porqué de las alzas desproporcionadas.

Para colmo, la Dirección General de Ingresos evita, sin razón alguna, poner en la boleta de pago y en el recibo del predial los datos que obviamente deberían aparecer con letras y números en negritas: la superficie del terreno y el valor que le han estimado; si tiene construcciones, la superficie de las mismas y el valor estimado a los diferentes tipos existentes y la tasa correspondiente.

Además, por desgracia, le niegan arbitrariamente al ciudadano inconforme solicitar un avalúo externo para impugnar el oficial; si bien le va, le revisará el mismo funcionario, juez y parte, que le asignó el valor impugnado.

Los valores catastrales por decreto no funcionan, porque no obedecen a la realidad y dan pie a fallas, errores y componendas. 

La última realidad es el mercado, es decir el valor comercial. Si se catastrara León a valores de mercado, entonces no habría discusión sobre el valor de la propiedad. 

Este ajuste debería de ir acompañado de una baja en la tasa. Es decir, si el valor catastral supuestamente está en un 70% del valor comercial y se sube al 100%, entonces la tasa debería bajarse en esa misma proporción. 

Así, se terminaría con la simulación y ficción de los valores por decreto y se establecería la realidad del mercado.

Esté atento a lo que decidan sus regidores y diputados, éstos tienen aspiraciones políticas, para seguir sirviéndole, y esas aspiraciones dependerán del voto de usted. 

Mientras tanto, buen fin de semana, disfrute El Buen Fin.

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