Inflación y bienes raíces

A la pandemia que padece actualmente el mundo se le llama inflación.

sábado, 14 de mayo de 2022 · 00:00

Una vez más, el Banco de México decidió incrementar la tasa de referencia en 50 puntos base, alcanzando con esto el 7% anual. Esto apunta al fin de una tendencia de tasas bajista, para abordar una alcista, que no se sabe con precisión en qué nivel o cuando se detendrá, aunque algunos analistas consideran que pudiera llegar a fin de año al 9%. 

Por cada 1% de incremento en la tasa de CETES, el costo financiero para el sector público se elevaría en otros 82 mil millones de pesos anuales. También, encarecerá los diferentes créditos que ofrece la banca comercial y enfriará la economía.

A la pandemia que padece actualmente el mundo se le llama inflación. Inicialmente, ésta fue producto de la decisión de la Reserva Federal norteamericana de implantar una serie de programas llamados Quantitative Easing, "flexibilización cuantitativa," que en términos simples consiste en echar a andar la máquina de hacer dinero para ponerlo en los bolsillos de los ciudadanos, y así reactivar la economía. Aunque actualmente, habría que precisar que la inflación del día a día ya no es por excesiva demanda, sino por la inflación al productor, debido a la invasión rusa a Ucrania.

La inflación en México superó ya el 7%; "esto significa que estamos enfrentando el problema de mayor inflación de los últimos 20 años, sin lugar a duda," subrayó el subgobernador del Banco de México, Jonathan Heath.

Por desgracia, la medicina que los bancos centrales del mundo aplican para bajar la inflación es amarga. Es la de la escuela monetarista de Milton Friedman: sacar dinero de circulación, drenar el circulante. Esto se hace aumentando las tasas de interés para que el dinero salga de circulación y se inmovilice a Cetes. Es decir, se debe de hacer todo lo contrario a lo que se hizo para enfrentar la crisis económica generada por la COVID19, cuando se bajaron las tasas a nivel histórico y se aumentó el circulante. Entonces, Estados Unidos las tuvo a niveles de cero, con la finalidad de que el dinero no lo guardaran en renta fija y generara negocios.

Pero ¿qué son las tasas de interés? Son el precio que se paga por el uso del dinero, de acuerdo al tipo de inversión y su riesgo.  Aunque habría que hacer notar que actualmente, con una inflación del 7.5% anual y los CETES el 7%, su capital se está demeritando con una tasa negativa del -.05 % anual. Cualquier inversión en mercado de dinero que le pague una tasa debajo de la inflación, está demeritando su capital. Además, si se come parte de los intereses, se está comiendo el capital.

Otro factor que obliga a Banxico a subir las tasas es que mayores tasas de interés en el extranjero, también obligarán a elevar las tasas internamente en nuestro país, y la FED ya empezó la escalada de tasas. En México hay cerca de 189 mil millones de dólares de extranjeros, en bonos y CETES que, de no subir las tasas, estos ahorradores volverían a su país de origen, lo que devaluaría nuestra moneda, añadiendo un factor adicional a la inflación. 

Pero ¿dónde invertir sus ahorros, su capital, de manera segura en épocas de volatilidad e inflación? Los bienes raíces han sido el activo preferido de la humanidad, porque invertir en inmuebles brinda seguridad, producen renta, generan crecimiento del capital y la inflación no erosiona el patrimonio. 

Es sabido que en todo el mundo la elección de adquirir bienes raíces tiene que ver con la seguridad de la inversión, más allá de que la rentabilidad pueda superar o no otras alternativas en los campos financiero o bursátil. El inversionista se siente muy tranquilo porque la propiedad está ahí, es tangible, segura, puede disponer físicamente de ella, darla en garantía, o rentarla. Es importante recordar que el valor de un inmueble está íntimamente relacionado con la capacidad que tiene éste de generar beneficios presentes y futuros. 

Dicho lo anterior, se puede afirmar que la capacidad de generar beneficios + la escasez del tipo de inmueble, son los elementos creadores del valor; además, es condición que exista el deseo del mercado de comprar y el circulante monetario suficiente para hacerlo 

También, hay que considerar que el valor de los bienes inmuebles se puede crear, mantener, modificar y destruir, en el tiempo, a través de cuatro importantes factores: Físicos, como la edad y ubicación; económicos, como intereses y créditos; sociales, tales como aumento o disminución de la población y aspectos culturales; y, finalmente, los gubernamentales, como seguridad, infraestructura, impuestos& entre otros. 

Para concluir, se puede afirmar que es buen momento para invertir en bienes raíces, porque ante la incertidumbre y la alta inflación brindan seguridad. Estos han sido el activo preferido de la humanidad, producen rentas reales, porque descuentan la inflación; sin embargo, hay que seleccionar muy bien el tipo de inmueble, cada uno tiene su propio factor de riesgo, de liquidez y su tasa de capitalización y rendimiento.

"La planificación a largo plazo no se ocupa de las decisiones futuras sino del futuro con las decisiones actuales": Peter Drucke