En León aumentan las rentas de vivienda por encima del INPC. “La zona norte y la zona hacia Puerto Interior han sido las de mayores incrementos”, dicen agentes inmobiliarios.
En el universo de los bienes raíces, pocas preguntas despiertan tanto interés como esta: ¿una propiedad sube de valor porque aumentan sus rentas, o las rentas se elevan como consecuencia del incremento del valor del inmueble? Si bien la intuición suele empujar en ambas direcciones, la teoría del valor nos puede sacar de dudas.
El primer componente del valor de un inmueble, cuando se trata como un activo de inversión, no son los mt2 construidos, sino su capacidad de producir beneficios. Su valor no es una ocurrencia del mercado ni una cifra optimista, es una expresión concreta del beneficio presente de los ingresos futuros. Bajo esta perspectiva, el modelo de capitalización de rentas, conocido como Cap Rate, se convierte en la mejor herramienta para estimar su valor.
La fórmula es simple: el valor resulta de dividir el ingreso neto operativo anual que produzca el inmueble, entre el Cap Rate (tasa de capitalización). Así, una propiedad que genera 100 mil pesos anuales, capitalizando al 5%, tendrá un valor de dos millones de pesos. No por lo que costó construirla, sino por lo que produce.
Esto nos lleva a una verdad fundamental: cuando aumenta el flujo operativo de una propiedad, paralelamente se incrementa su valor de mercado, siempre y cuando la tasa de capitalización se mantenga constante. Desde luego, debe haber razones para que las rentas suban: una economía en expansión, una zona urbana en pleno auge, o una demanda que supera a la oferta.
También incide el caudal de dificultades que ponen la burocracia y leyes inadecuadas para otorgar los permisos correspondientes para construir vivienda o para desarrollar un fraccionamiento. Lo anterior genera escasez, y esto limita la oferta. Por desgracia, el espíritu de los reglamentos es prohibicionista, lejos de ser de fomento al desarrollo.
El Cap Rate no es solo un cociente técnico, es la brújula del inversionista. En términos prácticos, representa el porcentaje que se recupera, año tras año, del capital invertido. Una propiedad que rinde una tasa del 6% cada año, recupera un 6% del capital en ese periodo, a precios constantes sin considerar plusvalías. Por lo tanto, esto es el principio esencial que guía toda inversión sensata: el riesgo, la velocidad a la que se recupera el capital, más una utilidad por el tiempo, el riesgo asumido y el costo de oportunidad.
Desde esta perspectiva, el propietario que pone en renta su inmueble no lo hace solamente para generar flujo, sino para recuperar el capital invertido y obtener una utilidad. Por eso, el Cap Rate no es un capricho financiero, sino una expresión racional del valor que subyace en el beneficio de cada ladrillo.
Sin embargo, no todo es lógica pura en el mundo inmobiliario. En ciertos mercados especulativos o zonas donde la expectativa de plusvalía y exceso de dinero distorsionan al mercado, el precio del inmueble puede elevarse antes de que sus ingresos lo justifiquen. En tales casos, el propietario busca que la renta suba en ese nuevo porcentaje, intentando legitimar un valor inflado. Pero aquí se impone el rigor del mercado: Si los inquilinos no aceptan esa renta, entonces el flujo no respalda el supuesto incremento del valor del activo, difícil de rentar y aún más complicado de vender.
Este fenómeno nos recuerda que toda inversión debe mantener una estrecha conexión entre ( P/U ) precio y utilidad. Si el precio se adelanta demasiado y la renta no lo respalda, el Cap Rate cae, y ello obliga al ajuste del precio. El enfoque por capitalización de rentas permite considerar al inmueble por lo que verdaderamente es: un activo productivo y no un conjunto de ladrillos y emociones.
Entonces, en resumen, ¿qué fue primero: la renta o el valor? En el orden natural de las cosas, la renta viene primero, porque el beneficio es el origen del valor, no la consecuencia. El valor emerge como reflejo de la capacidad del inmueble de brindar seguridad y producir beneficios presentes y futuros. El verdadero inversionista, que piensa a largo plazo, lo sabe bien: “Sin renta, no hay venta”.
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