Cetes en descenso, bienes raíces en ascenso
La decisión entre invertir en Cetes y bienes raíces depende de sus circunstancias personales, perspectivas de vida, objetivos financieros, horizonte temporal y la tolerancia al riesgo de cada inversionista.
En México, ante el dilema de conservar, hacer crecer el dinero y obtener una renta, los inversionistas suelen debatir entre dos opciones que combinan rentabilidad y seguridad: Cetes, con tasa libre de riesgo, y los bienes raíces en sus diversos sectores y riesgos. En este contexto, la tasa, la liquidez y el riesgo juegan un papel clave para definir la mejor inversión según las necesidades de cada persona.
Actualmente, los Cetes se han ido ajustando a la baja hasta 9.50%, desde el 11.5%, tasa nominal anual, sin restar inflación; mientras que las inversiones inmobiliarias generan rentabilidades anuales reales, que oscilan entre el 4%, 7.5%, 8.5% y 9.5%, dependiendo del tipo de propiedad y riesgo (residencial, industrial, comercial y altamente especializados). Además, el Banco de México ha marcado una tendencia a la baja en la tasa de referencia, proyectando un cierre de año con una tasa nominal del 8% anual.
No obstante, los bienes raíces no están exentos de riesgos. Algunos de los principales desafíos incluyen: ubicación y deterioro, falta de demanda o el envejecimiento de una zona; liquidez limitada: vender un inmueble puede tomar tiempo debido a las condiciones del mercado; costos operativos: gastos de operación, morosidad de inquilinos y alta rotación (vacíos) pueden reducir la rentabilidad; gestión administrativa: la facturación, la gestión de cobranza y los impuestos pueden representar pesadas cargas.
Aunque existe un principio básico del sector inmobiliario, al que hay que poner atención: las tasas de interés son inversamente proporcionales a la demanda de inmuebles: a menores tasas, mayor demanda y, en consecuencia, precios más altos de los inmuebles. Y esta es la situación actual que se está viviendo.
Para evaluar si un inmueble es una buena inversión, es fundamental distinguir entre precio y valor, como señala Warren Buffett: “Precio es lo que pagas; valor es lo que recibes”. Mientras que el precio se determina por la interacción entre oferta y demanda, el valor depende de la capacidad que tiene el bien para generar beneficios presentes y futuros. Al respecto, usted tendrá que preguntarse si el bien que quiere adquirir tiene más valor que el dinero; pero, ¿cuál es el valor del dinero? La respuesta es que tiene mucho valor, porque su uso es universal, sirve para vivir, para satisfacer una gama infinita de necesidades de primer orden y, por lo regular, es escaso.
Una herramienta clave para medir la productividad del activo inmobiliario es su tasa de capitalización (Cap Rate), que refleja el % de recuperación del capital invertido. Su cálculo es simple: se obtiene dividiendo los ingresos netos anuales que produce la propiedad entre su valor comercial. Por ejemplo, si un inmueble cuesta un millón de pesos y genera (ingresos - gastos operativos) 70 mil pesos netos anuales, su Cap Rate sería del 7%; este porcentaje anual sería lo que usted recupera de su capital invertido a precios corrientes. Este debe compararse con las tasas de Cetes, reales, descontando la inflación, para contrastar la tasa de capitalización.
La pregunta clave es: ¿Qué es más rentable? ¿Un Cap Rate inmobiliario del 7.5% o Cetes a una tasa del 9.5% anual? A simple vista, los Cetes parecen más atractivos. Sin embargo, si le restamos inflación (4%) reduciría su tasa nominal a una tasa real del 5.5%; mientras los bienes raíces le darían un 7.5% real, ya descontando inflación y también ofreciendo una posible ganancia de capital.
A corto plazo, los Cetes garantizan liquidez, seguridad, renta fija, alta rentabilidad nominal, y ya incluyen la tasa de riesgo país. En el largo plazo, los bienes raíces pueden generar mayores beneficios si se gestionan de manera adecuada, se les da mantenimiento y se seleccionan en zonas de alta plusvalía.
La decisión entre invertir en Cetes y bienes raíces depende de sus circunstancias personales, perspectivas de vida, objetivos financieros, horizonte temporal y la tolerancia al riesgo de cada inversionista. Mientras los Cetes ofrecen seguridad y liquidez inmediata, los bienes raíces siguen siendo una apuesta sólida para quienes buscan construir patrimonio a largo plazo. Probablemente, lo más equilibrado sería tener un porcentaje en Cetes (liquidez) y el resto en inmuebles de productos.
Una cosa es segura: este año, los Cetes irán en descenso, y los bienes raíces en ascenso. La decisión es suya, mi estimado lector.
LALC
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