La guarida de los coyotes

El impuesto predial es un ingreso imprescindible para los municipios.

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Por: Alejandro Pohls Hernández

El impuesto predial es un ingreso imprescindible para los municipios. Es importante que los ciudadanos reconozcan la necesidad y la obligación de pagar este impuesto para contribuir así con el gasto público municipal.  Sin embargo, también es importante señalar los problemas y graves irregularidades que padecen los ciudadanos con el galimatías de los valores catastrales y comerciales.

 Un alto funcionario de la Administración pasada del municipio de León, decía: “Los valores prediales son un desmadre, permanentemente la gente reclama airadamente debido a valuaciones de Catastro fuera de la realidad, mientras otros escamotean el pago valiéndose de coyotes, gestores y avalúos catastrales a la medida.” Y, en efecto, tiene razón el funcionario de marras: Existe cualquier cantidad de fallas, errores y omisiones en los valores catastrales, unos están por encima del valor comercial y otros muy por abajo del valor comercial. Y, aquí es donde está el problema. El valor catastral se supone al 70% del valor comercial, aunque para traslación de dominio el valor debe de ser al 100% del valor comercial. En síntesis, esto es un galimatías.

Pero, ¿cómo debe el Municipio establecer el valor catastral? Dice la ley que, éste se debe de fijar mediante un avalúo “in situ” del inmueble, realizado por peritos capaces y autorizados por el Catastro municipal. Este avalúo sirve para indicarle a la tesorería local cuánto vale fiscalmente el inmueble y de esa forma saber lo que se cobrará de predial. 

Sin embargo, existe otro tipo de valor, el de mercado, el comercial, regido por una serie de principios económicos, como la oferta y la demanda, que se determina mediante un avalúo bancario, realizado por peritos con título profesional de valuador autorizados por las autoridades bancarias. Este valor no debe de ser rebasado nunca por el valor catastral; sin embargo, esto sucede, debido a avalúos mal realizados, que superan el comercial, porque determinaron el valor desde el escritorio sin conocer siquiera la propiedad. Por otra parte, es una condición sine qua non que el Municipio sea una entidad de buena fe. Desgraciadamente, algunos funcionarios no lo son, ni han tenido una actitud ética. 

Por desgracia para el contribuyente, en muchas ocasiones, ni los peritos están calificados ni visitan el inmueble, hacen los avalúos al tanteo desde las oficinas del Catastro. Es muy importante no perder de vista que el valor de la propiedad es lo que denota la verdadera capacidad contributiva del causante; además, de acuerdo a la ley, la propiedad no podrá revaluarse hasta pasados dos años del último ajuste y no antes de ese periodo. 

Los valores catastrales por decreto no funcionan, porque no obedecen a la realidad y dan pie a fallas y componendas en lo oscurito. Lo más cercano a la realidad es el mercado, es decir el valor comercial. Si se catastrara León a valores de mercado, entonces no habría discusión sobre el valor de la propiedad. Este ajuste debería de ir acompañado de una baja en la tasa. Es decir, si el valor catastral supuestamente está en un 70% del valor comercial y se sube al 100%, entonces la tasa debería bajarse en esa misma proporción. Así, se terminaría con la simulación y ficción de los valores por decreto y prevalecería el mercado.

Por desgracia, en Catastro campean la lentitud, las trabas, las cuotas de poder. Por esas razones y la falta de capacidad organizativa, viejos esquemas y vicios, no alcanza a realizar en campo los avalúos que se requieren, y suplen esta deficiencia aplicando tasas diferenciadas, en lugar de ordenar mediante un avalúo la actualización del valor de las propiedades. Es decir, no van a revaluar, pero les aumentan la tasa impositiva; lo anterior, se convierte en caldo de cultivo para los coyotes y valuadores catastrales, algunos de ellos, mercachifles a modo.

La falta de valuación oportuna y precisa, grava al ciudadano con una tasa inequitativa, que no tienen referencia al valor de la propiedad, y puede ser hasta tres veces mayor que la normal; así, el ciudadano subsidia la ineficiencia del Catastro, de no revaluar puntualmente. Entonces, al ciudadano lo obligan a pagar hasta el 300% de impuestos de más, lo que equivaldría a que su propiedad hubiese subido en ese mismo tiempo en esa proporción, lo cual es imposible. 

“Las tasas diferenciadas para el cobro del predial son una perversidad, rompen con el principio de igualdad y equidad y violentan los Derechos Humanos establecidos en la Constitución y tratados internacionales”, dice el Lic. Francisco Trejo Ortiz. Los abusos abren la puerta a la corrupción, a los coyotes y algunos valuadores, que llevan el negocio y la coima para los de adentro; son conocidos por todos, aunque extrañamente, Catastro les mantiene vigente su cedula de valuadores catastrales y los reciben con derecho de picaporte.

El mejor y más objetivo ejemplo de corrupción, es la indignante rebaja, del 50% del cobro del predial al Club de Golf Campestre, simulando que era un predio agrícola. Según el síndico Arturo Sánchez, “el gestor que ofreció sus servicios al Club fue el valuador Arturo Zapién Álvarez, quien por cierto se ha dedicado en los últimos tiempos a fregarse al Municipio.”

Los antecedentes de este   personaje de marras hablan por sí solos: fue titular de la Dirección General de Ingresos, entonces cobijado por su amigazo, el tesorero Roberto Pesqueira. Así las cosas, el flamante director, ni presto ni perezoso asignó de inmediato una cartera millonaria por cobrar al despacho del papá del director del DIF municipal, su amigo, reconociéndole jugosos honorarios y descuentos a modo, cuando el predial es lo más fácil de cobrar, porque existe la garantía del inmueble. ¡Un buen negocio! De ahí, pal real, no ha dejado de fregarse al Municipio, como dice el síndico Arturo Sánchez Castellanos. Algunos de los coyotes, parecen personajes salidos de la película, “La Ley de Herodes, o de la serie, Los Sopranos.”  Catastro ha sido un excelente negocio para valuadores coyotes, los recibe con alfombra roja y brazos abiertos. La deshonestidad no se negocia. Catastro no puede seguir siendo la guarida de los coyotes…

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