León, Guanajuato.- Veinte años después de que las autoridades prohibieron la construcción de fraccionamientos al sur y oriente de la ciudad, cerca de zonas industriales, ahora se ven obligadas a cambiar el uso de suelo y modificar los límites de la ciudad.

La prohibición de construir viviendas más allá de la vía del tren provocó la proliferación de fraccionamientos sin servicios básicos.

Otra consecuencia es que los trabajadores empleados en fábricas instaladas fuera del perímetro urbano pasan hasta tres horas diarias en el transporte. O bien, habitan en colonias sin servicios públicos. 

El Instituto Municipal de Planeación plantea “jalar” la zona urbana 17 mil 712 hectáreas al sur y 25 mil 190 hectáreas al oriente. El uso de suelo cambiará de agrícola a habitacional e industrial.

La modificación se da cuando ya hay 96 fraccionamientos irregulares habitados por más de 54 mil personas en ambas zonas, sin agua potable, sin drenaje, sin electricidad, sin pavimento.

El cambio de uso de suelo además de regularizar algunos fraccionamientos también abre la posibilidad de construir viviendas de interés social en ambas zonas, con todos los servicios. Los costos de una casa de interés social podrían ser de 600 mil a 860 mil pesos.

Actualmente en este rango de precio sólo pueden encontrarse departamentos en zonas regularizadas, porque las viviendas más económicas en esas colonias ascienden a más de un millón de pesos, lejos de las posibilidades de un trabajador.

“Al norte y norponiente de la ciudad no hay manera de construir casas de interés social, es muy costoso”, advirtió Ismael Plascencia Núñez, presidente de Concamin -Confederación de Cámaras Industriales-  Bajío.

La autorización para construir en el sur y en el oriente permitirá que los trabajadores puedan vivir en casas ubicadas en colonias con todos los servicios incluso alumbrado público y transporte urbano.

Víctor Manuel Franco Vargas, presidente de la Canadevi -Cámara nacional de desarrolladores de vivienda-, también apoya la propuesta de abrir el sur y el oriente de la ciudad porque implica regularizar colonias habitadas por familias con derecho a legalizar su propiedad.

Plascencia apoya la regularización de colonias, pero hace notar que “ganan los fraccionadores que aprovecharon la necesidad de vivienda y vendieron lotes sin ningún servicio”.

“Esos fraccionadores irregulares son delincuentes… se aprovecharon de la gente más necesitada”, afirmó.

Ocasiona parque Pilba crecimiento hacía el sur

Los habitantes de San Juan de Abajo esperan la regularización de sus viviendas porque podrán escriturar.

La noticia de que podrán legalizar sus propiedades también inquieta a algunos de los habitantes de esta comunidad ubicada al sur-oriente porque ven inminente la expansión de la ciudad y la desaparición de campos agrícolas. 

En comisiones del Ayuntamiento,  el Instituto Municipal de Planeación (Implan) presentó la propuesta para cambiar el uso de suelo en diversas áreas de la zona sur y oriente de León ante la proliferación de fraccionamientos irregulares y la necesidad de instalar empresas. 

Una área abarca la región de San Juan de Abajo y comunidades aledañas en donde la apertura del parque industrial Pilba generó el desarrollo. 

Actualmente en este parque se encuentran operando al menos 20 empresas de los sectores automotriz, autopartes, logístico, manufacturero y químico. 

AM recorrió diversas comunidades en las inmediaciones de Pilba donde se apreció un incremento en el número de construcciones, la mayoría de locales comerciales.

Francisco Ramírez, quien trabaja en la venta de material para la construcción, reconoce que Pilba atrajo el comercio y aumentó la demanda de terrenos para construir casas. 

“Todo alrededor se construyen casas, ya hay fraccionamientos como Colinas del Sur, Lomas. Aquí muchos en los ranchos hacen sus casitas aparte”, dijo.  

El parque industrial Pilba beneficia a los habitantes de las comunidades; los jefes de familia siempre pueden trabajar en la construcción; otros pusieron sus negocios, y otros vendieron sus terrenos a precios de al menos 500 pesos el metro cuadrado.

En varias comunidades comprendidas en la franja que será regularizada como Los López, Bajío Bolas Blancas, Los Ramírez, hay casas y negocios en construcción, así como a un costado de la carretera León Silao.

A un costado del Centro Recreativo de la Caja Popular San Nicolás hay un área trazada, lista para la venta.  

La delegada de Bajío Bolas Blancas, Miriam Ponce Jiménez, informó que la cooperativa realizó la división para terrenos hace varios meses para casas y solo espera la autorización de Desarrollo Urbano.

Cambio de uso 

Pedro Armenta, habitante de la zona, lamenta que el crecimiento de la ciudad afecte al campo. “Si hay más casas qué vamos a comer, ¿piedras o qué? Hay que respetar el campo”.

Tanto en las comunidades como en la carretera a Santa Ana del Conde se observaron decenas de letreros con información sobre la venta o renta de terrenos y casas. 

Una de las propiedades en venta consta de 10 hectáreas y según informes obtenidos por AM, cuenta con permisos para área industrial. También podría construirse vivienda. 

Muy cerca, una inmobiliaria promueve terrenos para uso habitacional en la zona desde 1, 900 el metro cuadrado. 

Una comerciante de almuerzos en las inmediaciones del Parque Pilba, San Juana Martínez, afirmó que el temor de la gente de las comunidades es que con más casas aumentan los robos. 

Son pocos cultivos 

La delegada de la comunidad de Los López, Gloria Torres Jasso, dijo que son pocos los terrenos que quedan para cultivos en la comunidad, la mayoría los vendieron para casas o empresas, y desde hace unos meses se construye un fraccionamiento residencial.

“Aquí a veces lo que nos falta es agua en la temporada de sequía, a veces falta, se seca el pozo”, comentó. 

Los López es una comunidad que se encuentra en la intersección de la carretera León Aguascalientes con la carretera a Santa Ana del Conde. La mayoría de las calles están pavimentadas. Hay negocios de todo tipo, estéticas, ferreterías, carnicerías, cibers, papelerías, dulcerías, talleres mecánicos, y diversos puestos de alimentos.

Torres Jasso dijo que no conocen los planes del municipio de cambiar el uso de suelo de la zona, ni las implicaciones que podría traer a la comunidad. 

Otros habitantes de Los López comentaron que les preocupa la expansión de los fraccionamientos en las inmediaciones de la comunidad, por un lado temen que exista un incremento en los asaltos y robos a casas, pero también que aumente la demanda de agua. 

“Nos preocupa el agua…  y aquí no hay para todos”, expresó Martha Sánchez. 

Otros habitantes coincidieron en que el agua es una de las principales necesidades de la colonia, pero además temen al tipo de personas que podrían llegar a la comunidad con la construcción de casas en la zona, y con el incremento en las casas en renta. 

Inician con sur y oriente, siguen norte y poniente

Rafael Pérez Fernández, director del Instituto Municipal de Planeación explicó que después de los planes de ordenamiento para la zona sur y zona oriente, continuarán con el norte y poniente.
En el oriente existe una relación fiscal y administrativa difícil en las colindancias con Silao, advirtió Pérez Fernández,  “algunos servicios y programas dependen de León, pero otros de Silao”.

También se cuenta con el Parque Industrial Pilba y la autopista a Salamanca.

Pilba detonó el crecimiento de vivienda en las comunidades rurales cercanas, pero también demanda de servicios de todo tipo. Las familias necesitan transporte e infraestructura.

“Es gente que ya no quiere vivir en Las Joyas y trabajar en Pilba y el parque sigue  creciendo”, advirtió Pérez Fernández.

La regularización obligará a las autoridades a proporcionar los servicios básicos. Sapal espera la certeza jurídica de la zona, que se dará al cambiar el uso de suelo, para garantizar el abasto de agua potable, su tratamiento y reúso.

Parte de la regularización incluye absorber los pozos agrícolas de esa zona, que no están en uso,  para aprovecharlos.

El plan para extender el límite de la  zona sur, que abarca desde la vía del tren hasta La Sandía pasando por un lado de San Cristóbal (depende de San Francisco del Rincón, pero tiene más interacción con León), comprende las comunidades de Los Ramírez, Santa Rosa Plan de Ayala, entre otras.

“Ahí tenemos Los Ramírez que hacía abajo se convierte en una zona con alto potencial agrícola, hay productos de exportación, inversión, pero le faltan carreteras para que puedan tener conexión a parques industriales y a las autopistas”, detalló el titular del Implan.

En esa zona también hay empresas en las inmediaciones de Santa Rosa Plan de Ayala por lo que se requiere más movilidad, lo que beneficiará a la UNAM. El área ya cuenta con diferentes usos y vocaciones.

“De la autopista a Los Ramírez la idea es consolidar lo que ya se ha ido dando, pero no seguir creciendo, tal vez en los próximos 10 a 20 años. Pero ahorita ya no es abrir más el desarrollo, sino limitarlo. Pensar en la movilidad pues León no está bien conectado hacia el sur”.

Se busca que la zona sur fuera de la franja que será regularizada, permanezca como uso agrícola y evitar el desarrollo de vivienda, también se limitaría el crecimiento de los parques industriales que existen, únicamente se buscaría consolidarnos, pero ya no promocionar más su creación en otras áreas de la zona sur. 

En esta zona sur se encuentra un área delimitada por el camino a Providencia, el bulevar Timoteo Lozano, la autopista León – Aguascalientes y la autopista León – Salamanca, ahí se encuentran las zonas de San Juan de Abajo, La Huaracha, Granja Las Palmas, Hacienda Los Morales, entre otras.

Ahí se busca consolidar los servicios, regularizar las viviendas que ya se encuentran y contar con un uso de suelo de reserva de crecimiento, es decir sería factible para el desarrollo de vivienda en un futuro. 

La propuesta establece que los desarrolladores de vivienda tendrán que invertir en la  infraestructura, en acercar los servicios.

CA