León.- La vivienda vertical en León comienza a ganar terreno respecto a los fraccionamientos tradicionales; tan solo de 2021 a 2025 se tramitaron, en promedio, 30 permisos por año para estos proyectos.
El auge está en los edificios residenciales de menor altura. De los 162 permisos para la construcción de condominios que registró la Dirección General de Desarrollo Urbano en este lapso, el 79 % fue para desarrollos menores a los 24 departamentos.
Autoridades, desarrolladores y analistas consultados por AM coincidieron en que la verticalización responde a la escasez de tierra, la necesidad de redensificar la ciudad y al incremento de grupos poblacionales que prefieren un departamento.
Es más para los jóvenes, para gente que viene de otras ciudades que ya están acostumbrados a los departamentos y buscan lugares mejor ubicados”, comentó la presidenta de la Canadevi delegación Guanajuato, Carmen Hernández Duarte.
Gabriela Valencia, directora de Valencia Consultores, consideró que existen las condiciones en la ciudad para que se sigan edificando estos proyectos en el corto plazo.
“Todo lo que está bien conectado va a empezar a detonar más la vivienda vertical; el comprador busca eficiencia, practicidad y eso lo da la conectividad”, indicó.
Para el titular de Desarrollo Urbano, Hugo Salvador García Guzmán, este tipo de hogares son una solución para afrontar el “abandono” de algunas colonias.
El Centro es el mejor ejemplo; están los servicios, pero queremos lograr en esta administración la redensificación precisamente con la vivienda vertical”, apuntó.
La consultora 4S Real Estate calculó en un informe de 2024 que, en León, un 33 % del público ve la posibilidad de adquirir vivienda vertical.
Este porcentaje sitúa a la ciudad por encima de San Luis Potosí, Puebla y Aguascalientes, aunque todavía lejos de metrópolis como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.
Repuntan proyectos verticales
El director de Desarrollo Urbano, Hugo Salvador García Guzmán, explicó que aunque prevalece la vivienda horizontal, se ha presentado un repunte en la vertical.
Principalmente en edificios pequeños; esto se debe a un tema de practicidad y de potencializar costos de tierra”, afirmó García Guzmán en entrevista con AM.
El funcionario señaló que a partir de 2021 aumentaron los trámites, aunque reconoció que las secuelas de la pandemia impactaron en la construcción a nivel nacional.
En estos últimos cinco años, la dirección de Fraccionamientos y Estructura Urbana emitió 162 permisos para condominios; solo cinco eran horizontales y cuatro mixtos.
De 2021 a 2025 se autorizaron 34 desarrollos mayores a 24 unidades, de los cuales 25 fueron totalmente verticales. Hubo 128 permisos para proyectos menores a 24 unidades.
Cabe señalar que estos permisos no representan necesariamente que se hayan culminado los proyectos de construcción.
Amador Rodríguez Ramírez, exdirector del Imuvi, indicó que desde hace una década se busca facilitar estos desarrollos para que la mancha urbana no se extienda.
“Si buscas un modelo de ciudad más compacto, facilitas el suministro de los servicios públicos urbanos”, dijo en entrevista con AM.
Resultados del Gran Reporte de Verticalización 2024 de la consultora inmobiliaria 4S Real Estate. 
Resultados del Gran Reporte de Verticalización 2024 de la consultora inmobiliaria 4S Real Estate. 
Resultados del Gran Reporte de Verticalización 2024 de la consultora inmobiliaria 4S Real Estate. 
Resultados del Gran Reporte de Verticalización 2024 de la consultora inmobiliaria 4S Real Estate. Resultados del Gran Reporte de Verticalización 2024 de la consultora inmobiliaria 4S Real Estate.
Crece la oferta, sobre todo en León
La presidenta de Canadevi detalló que si bien en la entidad se buscan desarrollos horizontales, en León existe el “boom” de la verticalización nacional.
Cada vez el mercado lo acepta más… pero en el estado yo creo que una de cada 10 personas prefiere vivienda vertical”, reconoció Hernández Duarte.
“Tenemos registrados 11 desarrollos verticales en el estado y ocho son en León; aquí es donde más se busca”, añadió la representante del sector.
Seguimos viendo el departamento como algo menor que una casa, aunque pueda ser superior. Ese es el gran reto”, opinó Hugo García.
Verticalización de zonas en específico
Aunque las grandes torres se concentraron en la zona norte, actualmente otras delegaciones apuntan hacia la vivienda vertical.
Las autorizaciones para condominios verticales menores a 24 departamentos se concentran en Cerro Gordo-Coecillo, con 66 permisos en los últimos cinco años.
Le siguen Cerrito de Jerez-San Miguel con 48 permisos, Las Joyas-San Juan Bosco con ocho, y la zona de El Carmen con seis.
“Va a ser por diferentes áreas. Hoy lo que importa es la conectividad”, externó Gabriela Valencia sobre el futuro de estos proyectos.
Alexandre Fite Bouvier, de Indret México, opinó que colonias tradicionales como la Arbide están transformando casas antiguas en edificios pequeños.
“En la zona norte existe fervor por edificios residenciales y en la zona sur hubo un auge previo con varias torres”, añadió el desarrollador.
Atractivo para invertir
Un estudio de Valencia Consultores reveló que la zona Centro es de “alta demanda” y atractiva para la inversión por su conectividad y plusvalía.
El 65 % de los clientes potenciales señaló que los departamentos en esta zona son atractivos por su ubicación y facilidad para rentar.
Entre las desventajas mencionadas por los entrevistados destacaron el tráfico, los precios elevados y el ruido durante el día.
El estudio de julio de 2025 contabilizó 18 proyectos en renta u oferta nueva en el Centro, con precios entre 1.4 y 2.8 millones de pesos.
Esperan crecimiento sostenido
Gabriela Alvarado, directora de Plaza León, indicó que la tendencia nacional influirá cada vez más en ciudades del Bajío.
“Esperamos que en los próximos años la verticalización tenga un crecimiento sostenido conforme se ajuste a la demanda real”, expuso a AM.
“El reto no es construir más alto, sino construir mejor y de forma ordenada”, añadió la especialista.
Por su parte, Gabriela Valencia explicó que el interés por estos espacios comenzará a segmentarse de manera más fina.
“Los proyectos bien planteados y financieramente sólidos son a los que les va a ir muy bien en las tasas de absorción”, dijo.
León, frente a las metrópolis
En el reporte de 2024 de 4S Real Estate, León fue la ciudad con mayor incremento en ventas de departamentos a nivel nacional.
De 2022 a 2023, las ventas subieron un 92.2 %, aunque la ciudad aún no entra al “top 10” de unidades vendidas en el país.
El reporte cataloga a León como un “mercado ideal”, con un ritmo de absorción equilibrado en los diferentes segmentos.
En el “Índice de Verticalización de la Demanda”, León obtuvo un 33 %, ubicándose entre las cinco ciudades no turísticas con mayor valor.
La CDMX encabeza la lista con 65 %, seguida de Monterrey (54 %), Guadalajara (51 %) y Tijuana (35 %).
¿Qué segmentos hay en León?
En 2023, el 50 % de las ventas en León fueron del segmento residencial (de 2.0 a 4.0 millones de pesos), según 4S Real Estate.
Le siguieron el residencial plus y el premium, cada uno con el 19 % de las transacciones registradas.
León destaca como la ciudad con mayor inventario en el segmento medio (0.5 a 2.0 millones de pesos) entre las analizadas.
El informe señala que el mercado por debajo de los 2.4 millones de pesos sigue desatendido a nivel nacional por falta de oferta.
Esto opinan los expertos
Gabriela Alvarado consideró que los segmentos con más dinamismo son los departamentos de 700 mil a 2 millones de pesos.
“El crecimiento ha sido en proyectos para jóvenes profesionales y ejecutivos; considero que aún no existe saturación”, detalló la experta.
Gabriela Valencia coincidió en que el segmento de 2 a 4 millones de pesos está empezando a crecer con nuevas propuestas.
Amador Rodríguez señaló que tras innovar en la zona norte con costos altos, ahora el enfoque debe ir hacia la vivienda económica.
“En el segmento alto residencial creo que el mercado está saturado y se va a frenar hasta que se equilibre”, consideró Alex Fite.
El desarrollador previó un repunte en el segmento social por el programa de Viviendas para el Bienestar del Gobierno Federal.
“Se compra por precio, porque por 800 mil pesos no encuentras casa nueva y sí departamentos”, concluyó.
AAK
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