León.- En su conjunto las ciudades de León, Silao y Guanajuato registraron una venta de casas usadas concentrada de siete mil 227 unidades, al corte del tercer trimestre de 2025.
Esta preferencia por la vivienda usada ubicó a esta zona en primer lugar dentro de la región Bajío, de acuerdo con un estudio realizado por Tinsa México by Accumin; en la que considera a estas tres ciudades como una región metropolitana.
La adquisición de vivienda usada superó un 58 %, el interés de compra, respecto a la vivienda nueva, que al corte del tercer trimestre de 2025 registró una venta de cuatro mil 198 unidades nuevas en conjuntos condominales.
Entre los dos segmentos, la venta de casas usadas superó por tres mil 29 unidades a las casas nuevas. El documento precisa que la venta de unidades nuevas corresponden a propiedades en condominios y propiedades individuales.
Justino Moreno Mata, director de Accumin Intelligence México, enfocado en la data de la compañía y la inteligencia de mercado, explicó que para el estudio consideraron las zona metropolitanas definidas por el Inegi. “Para nosotros este corredor es la zona metropolitana León”.
El especialista explicó que la compra de viviendas usadas puede obedecer a una falta de inventario, así como los incrementos en el costo de la vivienda. “Puede ser que el inventario de casas nuevas no esté distribuido”.
De acuerdo con el Plan Estratégico y Financiero del Infonavit en 2025, en Guanajuato se proyectaban 19 mil 315 créditos para vivienda. Moreno Mata aclaró que esta cifra no suele ser transparente, porque se reportan créditos dobles en los que se incluyen los conyugales, pareja, o copropietarios.
Aclaró que en el estudio, la vivienda usada la consideran como propiedades nuevas que tienen una segunda venta. A diferencia de las casas nuevas, que son primera venta por el desarrollador.
Detallan causas
El costo de la vivienda, la ubicación y el déficit de vivienda que existe en León son parte de estos resultados, coincidieron especialistas consultados al respecto.
Lo que ha impactado la demanda de vivienda usada en León es porque ha habido poca oferta de vivienda económica nueva, explicó Guadalupe Nicasio, vicepresidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) León.
“No se está produciendo vivienda asequible, a excepción de lo que produce el Instituto Municipal de Vivienda (Imuvi), con desarrollos de 600 mil pesos, es la única en el municipio con ese precio”.
Detalló que en León no se encuentran casas en el mercado inmuebles con un valor menor a un millón de pesos.
La vicepresidenta explicó que esto obedece a la especulación en el precio de la tierra porque no hay tierra disponible, los desarrolladores no están invirtiendo en casas económicas, porque no les es costeable.
Detalló que León es un mercado dinámico, que ha tenido inversión foránea en bienes raíces, en desarrollos con precios superiores a los tres millones de pesos, lo que ha generado una sobreoferta de vivienda residencial. “El segmento de la población con menos recursos no está siendo atendida”.
Recordó que el programa del Gobierno Federal en conjunto con el Infonavit ofrece casas con valor de 650 mil pesos. León no ha entrado al programa, porque no se tiene reserva territorial, ya que el costo de la tierra está al doble de lo que topa el programa de 600 pesos por metro cuadrado, en la ciudad no hay tierra disponible por debajo de mil 200 pesos.
Aumenta tendencia
La tendencia en la colocación de vivienda usada ha ido en aumento, señaló Gabriel Ponce Fuentes, vicepresidente del sector inmobiliario en la Cámara Nacional de Comercio Servicios y Turismo (Canaco ServyTur) León.
Explicó que la vivienda usada tiene una depreciación natural, lo que la convierte en una opción competitiva, generando una mayor colocación.
En el caso de la vivienda nueva tiene una situación contraria, considerando que los costos se ven afectados por la inflación, que impacta en los materiales para la construcción, así como en los créditos que utilizan las constructoras, impactando en el costo final.
No obstante, la vivienda usada no cuenta con la suficiencia respecto al número de casas que requiere el mercado.
Ponce Fuentes detalló que la venta de casas usadas es para todos, cuenta con la conveniencia de la distancia y el costo. Con la ventaja de que cualquier institución financiera puede aprobar el crédito.
El vicepresidente reconoció que en su mayoría las personas que pueden acceder a un crédito hipotecario ronda los 1.2 millones de pesos, con este valor encuentran opciones en vivienda usada.
En contraste con la vivienda nueva que puede iniciar en precios de 1.6 millones de pesos hasta 3 millones de pesos, que están fuera del alcance de la mayoría.
Seis de cada 10
Laura Sada, asesor inmobiliario, detalló que de cada 10 transacciones en la venta de casas seis de ellas son usadas, entre el segmento que atiende.
Detalló que en la adquisición de casas usadas, el factor predominante es el precio, y la ubicación.
Explicó que los clientes pueden decidirse por el segmento de casas usadas, considerando que la vivienda construida en serie, puede tener acabados con menor calidad, en la búsqueda de que el desarrollador genere una mayor utilidad.
La especialista destacó que en general, las casas a terceros están dentro de una zona que ya ha sido urbanizada, a diferencia de los fraccionamientos nuevos que están en reservas que están fuera de la mancha urbana. “En la vivienda usada la gente la elige por ubicación”.
Una propiedad usada, que tiene más de 15 años, es probable que ya haya llegado al tope de su valor, cosa que no va a suceder con lo nuevo.
En su caso, de cada venta que realiza al menos el 60 % están enfocadas en casas usadas.
Bajío
El estudio refiere que el Bajío es uno de los núcleos económicos más importantes de México con una población de 6.7 millones de habitantes, y 1.9 millones de hogares.
En su conjunto concentra una población económicamente activa que alcanza los 3.6 millones de pesos, con un ingreso mensual promedio por hogar de 37 mil pesos.
El documento detalla que las principales ciudades del Bajío por participación de población son León, Querétaro, San Luis Potosí, Aguascalientes, Irapuato–Salamanca y Celaya.
Panorama general
En forma general, detalla el análisis de Tinsa, detalla que el crecimiento en los valores de la vivienda presenta una desaceleración, siendo el segmento medio el que más dinamizó la colocación en el 2025, con más de 47 mil 600 viviendas. Los segmentos medio y residencial presentan un producto homologado en todas las ciudades, con casas que tienen en promedio 109.2 metros cuadrados de superficie construida, 2.2 recámaras, 1.9 baños y 1.4 lugares de estacionamiento.
En departamentos, la superficie construida es de 78.9 metros cuadrados, con 1.8 recámaras, 1.7 baños y 1.2 lugares de estacionamiento en promedio.
HLL
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