En el universo de las inversiones conviven instrumentos de naturaleza muy distinta. Están los mercados de capitales, las divisas o los derivados financieros, capaces de ofrecer rendimientos elevados, aunque con mayor riesgo. También, están los Cetes, que ofrecen tasas nominales libres de riesgo. Entre ambos se ubican los bienes raíces: activos tradicionales que generan flujos, ofrecen seguridad patrimonial, rendimientos reales y potencial de plusvalía.
Es usual, en León, escuchar que están caros. Entonces, la pregunta sería: ¿en qué momento un inmueble deja de ser una buena inversión? Responder, exige hacer una distinción básica: precio y valor no son sinónimos. El precio es el punto exacto en el que se concreta una transacción. El valor, en cambio, es una noción más profunda: expresa la capacidad de un bien para generar beneficios presentes y futuros.
Entonces, el valor de un inmueble reside en su aptitud para producir beneficios y en el deseo que estos despierten de poseer el inmueble. Así, para que exista valor debe haber beneficio, pero la utilidad por sí sola no basta. Si algo es útil pero abundante, su valor se diluye. Es la combinación de utilidad y escasez la que sostiene el interés del mercado.
A esta ecuación debe añadirse una variable decisiva: el ciclo monetario. Los bienes raíces mantienen una relación históricamente inversa con las tasas de interés. En periodos de política monetaria expansiva, caracterizados por tasas bajas y abundante liquidez, el valor de los inmuebles tiende a incrementarse. El crédito se abarata, también las hipotecas y los flujos futuros se descuentan a tasas menores, lo que eleva los precios de inmuebles. En cambio, cuando las tasas suben y la política monetaria se vuelve restrictiva, el financiamiento se encarece, la demanda se enfría y los valores inmobiliarios enfrentan presiones a la baja.
Actualmente, México atraviesa una fase de política monetaria expansiva. Este contexto explica buena parte del incremento reciente en los precios del mercado inmobiliario. Aunque, las tasas bajas pueden inflar precios, no crean valor por sí mismas. Cuando el ciclo cambia, lo que queda es la solidez del activo.
Desde esta lógica puede formularse un principio rector: el precio de un inmueble no debería superar el costo necesario para obtener beneficios equivalentes, con un nivel de riesgo comparable, en una inversión alternativa. Valorar, en esencia, es comparar. En México, esa comparación tiene un referente ineludible: los Cetes que representan un activo con liquidez y libre de riesgo por excelencia.
Aunque, históricamente, los inmuebles han sido considerados refugios seguros, conllevan riesgos operativos: poca liquidez, gastos de mantenimiento y posibles periodos vacantes. Por estas razones, deben ofrecer un rendimiento superior al de los Cetes. Sin embargo, aquí aparece una confusión que distorsiona muchos análisis: la tasa del Cete es nominal, mientras que la rentabilidad inmobiliaria se expresa en términos reales.
Es decir, la tasa de los Cetes lleva inflación intrínseca; por ello, es indispensable descontarla. Un Cete que ofrece 7 % anual en un entorno con inflación de 4 % genera, en realidad, un rendimiento real cercano al 3 %.
El inmueble opera bajo una lógica distinta. Las rentas suelen incrementarse año con año con la inflación. Por ello, cuando se calcula la tasa de capitalización, flujo neto operativo anual dividido entre el precio del inmueble, esa tasa ya está expresada en términos reales. Es un rendimiento actualizado con inflación: tasa real
Comparar una tasa inmobiliaria real con una tasa financiera nominal es un error conceptual. Para que la comparación sea válida, ambas deben expresarse como tasas reales. Solo así puede evaluarse correctamente el costo de oportunidad del capital.
La tasa de capitalización de un inmueble debe situarse por encima de la tasa real de los Cetes. Dado que la inversión inmobiliaria implica mayor riesgo, menor liquidez y costos operativos; por lo tanto, el rendimiento exigido debe incorporar una prima adicional.
Un inmueble no deja de ser una buena inversión porque haya subido de precio, sino cuando ese precio ya no genera una tasa de capitalización correspondiente al capital. Como advertía Benjamin Graham: “el precio es lo que pagas; el valor es lo que recibes”. En bienes raíces, cuando el rendimiento deja de compensar el capital inmovilizado, el activo deja de ser patrimonio y se convierte en un bien superfluo.
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